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近幾年，我國住房租賃市場發(fā)展迅速。據(jù)統(tǒng)計，目前租賃人口約為2.2億，占流動人口總數(shù)90%左右；長租公寓市場規(guī)模達到1.73萬億元。但在我國住房長租市場發(fā)展中暴露出市場秩序混亂、無序擴張、租賃住房投資回報率低、“金融化”過度、市場主體誠信缺失、高收低租、長收短付等突出問題，2017年以來，已有107家長租公寓因“資金鏈”斷裂而“爆倉”，嚴重損害房東、租客的利益，造成了極大的社會穩(wěn)定風險。2021年中央經(jīng)濟工作會議明指出，“加快完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利，規(guī)范發(fā)展長租房市場”。培育和發(fā)展長租公寓是住房供給側(cè)改革的重要舉措，是構(gòu)建“租購并舉住房制度”的重要內(nèi)容。在構(gòu)建以國內(nèi)大循環(huán)為主體、國內(nèi)國際雙循環(huán)相互促進的新發(fā)展格局下，規(guī)范長租公寓市場發(fā)展，對促進房地產(chǎn)市場健康持續(xù)發(fā)展，保障租客的居住權(quán)，提升人口城市化質(zhì)量等具有重要的現(xiàn)實意義。
長租公寓市場存在的主要問題：
1.租賃住房投資回報率低，租售比嚴重背離
一是租賃回報率低。目前長租公寓租金回報率為1.5%-3%左右。據(jù)調(diào)查，長租公寓企業(yè)普遍虧損嚴重。二是租賃企業(yè)負債高，融資成本高。目前住房租賃企業(yè)融資難、融資貴，經(jīng)營收益率普遍低于融資利率，租金凈收益難以償還利息，加劇住房租賃企業(yè)經(jīng)營風險。三是住房空置損失或租金下降，導(dǎo)致盈利能力更弱。一些城市市場競爭加劇，特別是一些企業(yè)高價收房盲目擴張，租賃住房供給偏大，租金下跌，特別是受2020年疫情沖擊，導(dǎo)致住房租賃企業(yè)經(jīng)營更加困難。四是租售比嚴重背離，嚴重影響了住房租賃市場健康發(fā)展。目前一線城市北京、上海、深圳租售比分別為670:1 、670:1、750:1；二線城市租售比約在500：1左右。
2.長租公寓“金融化”過度
一是加杠桿融資。在住房租賃產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策導(dǎo)向下，大量資金涌入住房租賃領(lǐng)域。2017年至今，累計住房租賃貸款授信規(guī)模達2萬多億；股權(quán)融資規(guī)模不斷擴張，如魔方公寓利用股權(quán)融資的方式籌集金額6.6億美元，自如股權(quán)融資達74.38億元。二是“租金貸”亂象。銀行等金融機構(gòu)開展“租房貸”業(yè)務(wù)，客觀上有效提高了租客租房能力，但由于“租金貸”存在監(jiān)管空白，一些住房租賃企業(yè)強制或誘導(dǎo)租客使用“租金貸”；大量的互聯(lián)網(wǎng)金融公司或第三方金融平臺等以加杠桿方式提供住房租金分期貸，住房租賃企業(yè)利用租金支付時間差，形成“資金池”用于擴張或其他投資，一旦長租公寓企業(yè)運營出現(xiàn)問題，會因資金鏈斷裂而“跑路”或倒閉。
3.長租公寓市場主體誠信缺失
一是住房租賃企業(yè)經(jīng)營行為不規(guī)范，如發(fā)布虛假租賃房源信息、亂漲房租、隨意解除租賃合同、扣留租房押金等；二是住房租賃市場主體“無營業(yè)執(zhí)照”經(jīng)營、住房租賃不備案，嚴重擾亂住房租賃市場；三是少數(shù)住房租賃企業(yè)為了快速擴張，采取“高收低租、長收短付”經(jīng)營方式，一旦沒有資本持續(xù)投入，就會引發(fā)“爆倉”。2017年以來，已有107家長租公寓因“資金鏈”斷裂而“爆倉”，嚴重損害房東、租客的利益，滋生了較大的社會風險。
4.長租市場秩序混亂
一是私自改變房屋結(jié)構(gòu)，“房中房”、“膠囊房”等問題較為突出，違規(guī)群租、違法出租等現(xiàn)象較為嚴重；二是私下簽訂租賃合同，租賃合同不備案較為突出，游離在政府監(jiān)管之外；三是租賃關(guān)系不穩(wěn)定，私人住房租賃市場隱患和風險大，矛盾糾紛較多，社會安全風險高。
建議：
1.完善住房租賃法規(guī)，為規(guī)范長租公寓市場發(fā)展提供法律保障
一是國務(wù)院、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部加快制定出臺《住房租賃管理條例》，規(guī)范住房租賃市場行為和市場秩序。主要包括：賦予居住權(quán)平等法律地位，出租房屋的安全與健康標準（強制性標準），承租人的權(quán)益保障（承租人優(yōu)先承租權(quán)、租賃權(quán)的對抗效力，“買賣不破租賃”等），出租人終止住房租賃合同的限制，禁止房東驅(qū)逐租客，住房租金標準及最高限價，承租人平等享有基本公共服務(wù)的權(quán)利、租賃合同備案管理，住房租金穩(wěn)定措施等內(nèi)容。二是制定長租公寓行業(yè)標準，建立長租公寓機構(gòu)準入條件和退出機制；制定長租公寓規(guī)劃指引，明確設(shè)計及公共配套標準等，以規(guī)范、約束住房租賃行為，保障住房租賃市場規(guī)范有序發(fā)展。三是完善住房租賃企業(yè)及房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)實名備案制度；住房租賃企業(yè)及從業(yè)人員信用評價制度，完善“商改住”、“工改住”及“N+1”等用地政策、規(guī)劃變更政策、產(chǎn)權(quán)政策。
2.大力培育專業(yè)化、規(guī)?；拈L租公寓企業(yè)
一是國家發(fā)改委將規(guī)?；钠放崎L租公寓企業(yè)納入政府重點扶持的范圍，在政策、資金、稅收、人才等方面給予重點支持；二是鼓勵機構(gòu)投資者、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)等投資長租公寓，增加市場供給，滿足市場需求；三是鼓勵國有企業(yè)投資營運長租公寓，充分發(fā)揮國有企業(yè)引導(dǎo)作用，推動長租公寓企業(yè)品牌化發(fā)展。
3.完善住房租賃產(chǎn)業(yè)政策，為長租公寓市場發(fā)展注入“新動能”
一是中國人民銀行完善金融支持政策，加快長租公寓金融創(chuàng)新。銀行等金融機構(gòu)應(yīng)設(shè)立長租公寓專項信貸資金，并給予貸款利率優(yōu)惠；試點發(fā)行長租公寓投資信托基金、租賃收益資產(chǎn)證券，支持規(guī)?；拈L租公寓企業(yè)發(fā)行公司債等金融政策，解決長租公寓企業(yè)融資問題。二是完善住房租賃稅收政策，降低長租公寓企業(yè)稅負。按租金（出租租金-收房租金）差額部分作為企業(yè)繳納增值稅稅基；租賃住房投資成本（或改造成本）、裝修成本按一定年限進行攤銷，實行企業(yè)所得稅前扣除，同時比照高新技術(shù)企業(yè)減按10%征收企業(yè)所得稅；住房租賃企業(yè)繳納的地方所得稅50%返還；住房租賃企業(yè)的房產(chǎn)稅可減按4%征收。三是對住房租賃企業(yè)實行財政補貼政策。對備案的住房租賃企業(yè)、進入住房租賃交易服務(wù)平臺以及租賃合同備案的企業(yè)進行分類財政補貼。主要有：對存量租賃住房按租賃面積給予補貼；對“工改租、商改租”按平均改建成本一定比例進行補貼；對自持型的住房租賃企業(yè)按投資成本一定比例給予補貼；同時，可設(shè)立住房租賃企業(yè)績效獎勵、誠信獎勵等專項補貼。四是完善土地出讓政策，對企業(yè)開發(fā)建設(shè)租賃住房的用地，應(yīng)以土地租賃為主供給，降低企業(yè)投資成本。
4.加強住房租賃市場監(jiān)測體系建設(shè)，夯實住房租賃監(jiān)管和風險管控基礎(chǔ)
一是國家市場監(jiān)督管理總局加快構(gòu)建長租公寓風險防范機制，對長租公寓企業(yè)特別是輕資產(chǎn)租賃企業(yè)、包租的住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的資金實行監(jiān)管，實行“租金監(jiān)管賬戶”制度，防止住房租賃企業(yè)出現(xiàn)“爆倉”、“跑路”等行為，切實防范住房租賃金融風險。二是完善“互聯(lián)網(wǎng)+租賃”信息管理平臺，實現(xiàn)租賃數(shù)據(jù)資源互通共享，形成管理合力。全面實現(xiàn)“住房租賃信息發(fā)布、住房租賃合同簽約、住房租賃合同備案、交易資金監(jiān)管、租賃成交租金、租賃主體備案、租賃主體信用信息查詢、信用評價”等信息化管理。三是加強對住房租金的管控，特別是防止出現(xiàn)少數(shù)企業(yè)壟斷租賃市場，繼而任意抬高租金；政府應(yīng)出臺租金指導(dǎo)價格或租金指數(shù)，以管控租金價格；四是加快建立租賃企業(yè)信用評價體系。主要包括：制定住房租賃行業(yè)信用信息分類、內(nèi)容和標準等；建立住房租賃行業(yè)信用信息共享平臺，利用互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)技術(shù)，建立網(wǎng)絡(luò)化信息系統(tǒng)，實現(xiàn)信息數(shù)據(jù)共享，以實現(xiàn)對住房租賃市場主體信用行為全面的動態(tài)監(jiān)測監(jiān)控；全面推進住房租賃企業(yè)信用等級評價，營造誠實守信的市場環(huán)境，引導(dǎo)住房租賃企業(yè)誠信經(jīng)營等。
